Não pude deixar de compartilhar o artigo da revista The Economist deste final de semana. Muito bom o artigo e corrobora o que vem sendo abordado aqui até então.
Link para o Artigo:
http://www.economist.com/news/leaders/21582256-emerging-market-slowdown-not-beginning-bust-it-turning-point
Boa Leitura a todos!
sexta-feira, 26 de julho de 2013
quinta-feira, 25 de julho de 2013
Bolha Imobiliária II: Exuberância Irracional no Rio de Janeiro
O tema polêmico
sobre a possível existência de uma bolha imobiliária no Brasil justifica a
estratificação dos posts sobre o assunto. O termo “bolha” parece gerar um
extremo desconforto na maioria das pessoas, algumas pessoas tem a visão de uma
catástrofe apocalíptica. O fato é que o evento não é apocalíptico, e pouco
importa o nome que se dê. O ponto aqui é analisar e verificar que existe hoje
uma grande probabilidade de haver ,nos próximos anos, uma queda real
considerável no valor dos ativos imobiliários.
Em 1996 Alan Greenspan tornou famoso
o termo “Exuberância Irracional”, onde basicamente chamava atenção para os
valores de Mercado das ações, em especial as ações do setor de tecnologia .com.
O termo em Inglês “Irrational Exuberance” é definido como:
Unsustainable investor enthusiasm that drives asset
prices up to levels that aren't supported by fundamentals
(Entusiasmo Insustentável de Investidores que elevam o
preço de ativos a níveis não suportado por fundamentos)
Estaria o Brasil vivendo uma Exuberância Irracional? Fato é que
vivemos anos de euforia causados pelo despejo de grande volume de capital no
setor imobiliário por conta de:
(i) onda de IPOs de empresas
imobiliárias (2006 e 2007),
(ii) estímulos governamentais
monetários e fiscais (2008 a 2012)
(iii) expansão de crédito - não a Mercado - através da atuação de
bancos públicos
Pela definição de Exuberância Irracional este fenômeno só se aplica
se o nível de preço dos ativos não são suportados por fundamentos.
Ao ler artigos e análises sobre o setor imobiliário já vi toda sorte
de argumentos e fundamentos. É proporção de crédito sobre o PIB, é renda per
capita, é consumo de cimento per capita, eventos esportivos que se avizinham,
etc. Pois bem, neste emaranhado de números a criatividade humana pode fazer
miséria, e conduzir basicamente a análise para qualquer direção.
Por exemplo, muito se fala que o crédito imobiliário no Brasil em
proporção ao PIB é baixo se comparado com EUA, portanto se o crédito aumentar
aos níveis americanos os imóveis teriam possibilidade de se valorizar muito
mais. Será? Ao fazer tal comparação, alguém parou para observar qual proporção
da população Americana pode aderir a crédito imobiliário e qual a mesma
proporção no Brasil? Parece que não… Dados do Banco Central dão conta de que
55% da população brasileira acima de 15 anos não tem conta em Banco. Me parece
impossível imaginar que possamos alcançar patamares de crédito imobiliário
acima de 70% do PIB como nos EUA. Além disso, qualquer % do PIB de credito
imobiliário no Brasil e nos EUA tem impactos muito diferentes quanto ao
comprometimento de renda das famílias. Os altos juros Brasileiros somados ao
fato de que a renda media no Brasil é muito inferior faz com que o
comprometimento de renda da família brasileira seja muito mais alta, mesmo com
um volume de crédito em relação ao PIB
muito menor.
Para escolher o fundamento a ser analisado por que não recorrer a
Adam Smith, um dos primeiros economistas:
Labour was the first price,
the original purchase - money that was paid for all things. It was not by gold
or by silver, but by labour, that all wealth of the world was originally
purchased.
(trabalho foi o primeiro
preço, a original moeda de troca que foi paga por todas as coisas. Não foi pelo
ouro, ou pela prata, mas por trabalho, que toda riqueza do mundo foi
originalmente comprada.)
Vamos analisar então o quanto o Mercado imobiliário no Brasil
estaria descolado da renda gerada pelo trabalho dos brasileiros. Para tal,
vamos fazer um estudo de caso do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro.
Primeiro vamos aos dados de preços de Imóveis. Fazendo uma pesquisa
de oferta de imóveis no ZAP (www.zap.com.br/imoveis) na Cidade do Rio de
Janeiro temos a seguinte distribuição de valores:
Fonte: Zap Imóveis
A partir da
pesquisa acima podemos inferir algumas informações interessantes. Para facilitar as analises resumimos os dados
na tabela abaixo:
Alguns números da pesquisa
chamam atenção. Primeiramente praticamente 50% da oferta de imóveis no Rio de
Janeiro são de imóveis acima de R$ 800 mil. Apenas 20% dos imóveis ofertados se
situam em faixa inferior à R$ 400 mil. A mediana de imóveis ofertados se situa
na faixa entre R$ 400 mil a R$ 600 mil. A partir dos dados da tabela podemos
tambem inferir uma curva de oferta de imóveis (Preço x Qtd) que segue abaixo:
Uma vez que estabelecemos a
relação de preços ofertados no Mercado imobiliário do Rio de Janeiro,
precisamos agora reunir algumas informações acerca da renda e capacidade de
pagamento do consumidor final do Imóvel: as famílias cariocas. Para fazer esta
ligação entre oferta x demanda, acho importante fazer mais uma citação de Adam
Smith:
Consumption is the sole end
and purpose of all production; and the interest of the producer ought to be
attended to, only so far as it may be necessary for promoting that of the
consumer.
(Consumo é o objetivo final
de todo sistema de produção, e o
interesse do produtor deve ser atendido, apenas na medida em que pode ser
necessário para satisfazer ao consumidor)
A citação de Adam Smith
parece óbvia. Quem é o empresário que abriria uma locadora de automóveis no Rio
de Janeiro onde a frota fosse 50% composta por Ferraris? Ora, se vou abrir uma
locadora de automóveis no Rio de Janeiro ou em Mônaco, é claro que vou
dimensionar e estratificar a frota de carros de acordo com os consumidores. Pois bem, apesar de óbvia, esta citação
não vem sendo aplicada ao Mercado imobiliário brasileiro, muito menos no
Mercado Imobiliário Carioca.
Vamos aos fundamentos acerca da
capacidade de pagamento por parte das famílias cariocas, os consumidores finais
dos produtos imobiliários.
O município do Rio de Janeiro
possui hoje cerca de 6,3 milhões de habitantes segundo o IBGE (www.ibge.gov.br). Os dados consolidados acerca da Renda da
população carioca foram extraídos da Pesquisa Nacional por Amostra de
Domicílios (PNAD). Utilizamos os dados da própria PNAD que aponta que no Rio de
Janeiro o número de pessoas por domicílio é de 3 pessoas e utilizamos o salário
mínimo de R$ 719,48, vigente em 2013 (os dados de renda da PNAD são medidos em
números de salários mínimos). Excluímos dos dados, os domicílios sem renda
declarada. Na faixa acima de 5 salários mínimos por domicilio consideramos uma
renda de 10 salários mínimos por cada uma das 3 pessoas do domicilio (30
salários mínimos).
O destaque desta tabela é que em
39% dos domicílios cariocas, cada uma das 3 pessoas do domicilio tem de
sobreviver durante o mês com um salário mínimo de R$ 719,48.
Nem todos os domicílios cariocas
tem alguém procurando por imóveis. Muitos já possuem imóvel próprio, outros
preferem ficar no aluguel. No entanto, vamos partir do pressuposto inverso e
vamos imaginar que para cada um dos 51.837 imóveis ofertados no ZAP, existe uma
pessoa interessada em comprar. No universo de domicílios cariocas de 51.837,
temos o mesmo número de pessoas acessando o ZAP neste exato momento, e
procurando o seu imóvel para compra.
Podemos inferir agora a
capacidade de compra de imóvel por domicílio. Vamos assumir como restrição, o
comprometimento de 30% da Renda do domicilio com as prestações do financiamento
imobiliário. A partir de então vamos assumir que todos os domicílios teriam 30%
do valor do imóvel para dar de entrada. As simulações de financiamento foram
feitas no site da Caixa Econômica Federal (www.caixa.gov.br)
Observamos
na tabela acima que 80% das famílias que poderiam demandar imóveis hoje, seriam
capazes de comprar imóveis de no máximo R$ 250mil. Este nível de preços não
representa nem 7% dos valores ofertados no ZAP. Além disso, apenas as famílias
que tem renda conjunta acima de 15 salários mínimos (12% do total de famílias)
tem capacidade de comprar imóvel acima de R$ 432mil. Já nas ofertas do ZAP,
estes imóveis acima de R$ 400mil representam 80% dos imóveis ofertados.
Plotando
os dados inferidos de oferta e demanda por imóveis no Rio de Janeiro temos o
seguinte gráfico:
A primeira conclusão que podemos
tirar a partir dos dados acima é de que há um descasamento muito grande entre o
valor ofertado de imóveis e a real capacidade de pagamento das famílias. Não
surpreende o fato da mediana de anuncios se situar na faixa entre R$ 400mil a
R$ 600mil. De fato, este deve ser o valor onde mais saem negócios no mercado.
Já o fato de metade dos imóveis anunciados estarem em faixa acima de R$ 800mil
nos indica que nesta faixa muito pouco negócio é fechado e o acumulo de
estoques de imóveis nesta faixa tende a ser crescente, o que não é sustentável.
Um outro fenômeno que podemos
observar através dos dados é que se utilizarmos o próprio valor do imóvel como
um parâmetro de qualidade do mesmo chegaremos a seguinte conclusão:
Hoje os 20% com maior renda no
Rio de Janeiro, quando adquirem um imóvel eles compram um imóvel que está entre
os 50% piores imóveis da cidade. Observem que os 20% melhores imóveis da cidade
equivalem segundo a pesquisa no ZAP a imóveis acima de R$ 2milhões. Isto
implica que seria necessário um domicilio com renda de R$45mil para compra
destes imóveis. Menos de 1% dos domicílios tem esta renda, o que se faz com os
outros 19% que sobram?
Fonte: PNAD e ZAP Imóveis
Os cariocas que estão entre os
10% com maior renda, bom acesso a crédito e compram imóvel acabam adquirindo
imóveis que estão longe de ser os 10% melhores imóveis da cidade. Na cidade do
Rio de Janeiro hoje, a maioria das pessoas não tem renda que possibilitassem a
compra das moradias em que vivem, há uma distorção imensa no Mercado. Entendo
que este fenômeno se dá em outras cidades do Brasil, talvez um pouco exacerbado
no Rio de Janeiro por conta de sua geografia peculiar.
A partir dos dados é possível
inferir portanto o quão sobrevalorizado está o Mercado? De quanto é esta
exuberância irracional do Mercado imobiliário do Rio de Janeiro? A resposta não
é simples. Não é possível inferir o quanto os preços podem cair, mas pelo
tamanho da distorção, não parece ser pouco. Um ativo de risco que sobe mais de
300% em 5 anos e não é acompanhado pelo crescimento da renda, pode facilmente
recuar 20%, 30% ou 50%. Para que os
preços caiam, basta a reversão do fluxo. Um Mercado irracionalmente exuberante
pode permanecer um bom tempo com este nível de preços, para que isso ocorra só
é necessário que se reduza o volume de vendas continuamente, mês após mês, ano
após ano. Observe que dado o fenômeno acima nada impede que o indivíduo com
maior renda da cidade, compre por um preço que ninguém consegue pagar, um
imóvel que não estará nem entre os 10% melhores da cidade.
O ajuste só virá no momento em
que algo desencadear um volume maior de vendas. E isso só vai ocorrer quando
acabar o mito de valorização eterna (pode se dar por quebra de uma construtora
importante, ou mesmo por uma estabilização dos preços por um determinado
período) e/ou as pessoas perderem suas fontes primárias de renda e precisarem
vender ativos (aumento do desemprego).
O grande problema desta
exuberância irracional é que os dois fatores acima estão mais próximos de nossa
economia do que imaginávamos tempos atrás…
E aí, se o Rio de Janeiro virou Mônaco, por onde andam as Ferraris e
Maseratis?
sábado, 20 de julho de 2013
Metas de Inflação: Que metas, Dilma?
Recentemente a
Presidente Dilma fez declarações de que vamos atingir a meta de inflação.
Declarou também que: "A inflação no Brasil vem caindo de maneira
consistente nos últimos meses". O discurso não surpreende, mas
vamos aos fatos.
Hoje no Brasil a inflação “come
solta” e disseminada em patamar próximo ao dobro da meta, em um quadro que se
deteriora cada vez mais. Todos que estão lendo este texto percebem hoje em dia
inflação muito superior aos 6,7% acumulados em 12 meses do IPCA. O que ocorre é
que o IPCA nos últimos 2 anos vem sendo constantemente “ajustado” pelo governo
através dos preços administrados. Enquanto os preços livres do IPCA mostram
inflação de 8,28%, os preços administrados do índice apresentam variação de
1,77%.
Outra afirmação da presidente foi de
que a inflação elevada que estamos observando deriva de fatores sazonais. Mais
uma vez vamos aos fatos. A maior distorção de preços que observamos no índice
do IPCA hoje é justamente o índice de inflação observado nos preços
administrados em um patamar muito inferior ao do restante da economia. O que há
de mais sazonal impactando o índice ao longo de 2013 são justamente as inúmeras
“canetadas” deferidas até agora com o único intuito de “maquiar” o índice oficial
do regime de metas. Por que sazonal? O impacto da revisão dos contraltos de
concessão de energia elétrica só se dá uma vez, para reduzir mais as tarifas de
energia, alguma outra “canetada” tem que ser elaborada. As diversas
desonerações também tem seu impacto apenas por um período de tempo. O
congelamento de preços de combustíveis também não é sustentável no médio prazo,
com pesados prejuízos ao caixa da empresa que mais investe no Brasil.
Outra observação importante é que a meta de inflação no Brasil é de
4,5% com tolerância de +/- 2%. O que faz com que o 6,5% seja tão “perseguido”
quanto o “2,5%”. Pois bem, pelas declarações da equipe econômica e da presidente
me parece que ninguém mais acredita em Meta de 4,5%. A verdadeira meta da
equipe econômica hoje é 6,5%, e pelo visto com alguma tolerância para cima.
Estes dados aqui abordados podem ser
melhor vistos na tabela abaixo, que abre a composição do índice do IPCA:
A tabela abaixo
também pode ser encontrada no site do Banco Central:
Ao observarmos a
tabela acima, vemos claramente que há um descontrole inflacionário nítido nos
preços livres. A trajetória é crescente e de 2012 para cá NUNCA esteve na meta
(4,5%). Para piorar, desde dez/12 ela ultrapassou o teto da meta e hoje se
encontra em patamar próximo ao dobro da meta oficial de 4,5%.
Do outro lado da
tabela vemos provavelmente a que nossa presidente se referiu. O índice de
preços monitorados tem trajetória decrescente desde 2012. A manipulação dos
preços administrados tem por objetivo simplesmente gerar um impacto no índice
consolidado de forma que o governo pudesse seguir sua política de juros abaixo
do equilíbrio e incentivo ao endividamento das famílias.
O problema desta
política é que ela distorce a economia. E este índice mais baixo dos preços
administrados tem um custo elevado. Via desonerações temos o custo via redução
de superavit e consequente deterioração das contas públicas. Via congelamento
de preços de combustíveis temos um impacto terrível nas finanças da Petrobras.
A renovação das concessões do setor elétrico foram no mínimo mal transmitidas
ao setor privado gerando uma grande desconfiança de investidores. O pior custo
no entanto é que enquanto perduram os efeitos das “canetadas” mais se distorce
a economia e mais se dissipa a inflação no restante da economia.
Ao olhar os numeros,
discordo de nossa presidente. Não acredito que hajam mais “balas na agulha”, ou
melhor… “tinta nas canetas” do governo para jogar o índice dos preços monitorados
ainda mais para baixo. E se o fizessem, estariam apenas criando um problema
ainda maior no futuro. Os preços livres estão completamente descontrolados, em
tendência clara de alta e com fatores preocupantes como a recente alta do dólar. Nossa política de
juros ainda está defasada em relação aos preços livres. Nosso juros real hoje
está praticamente zero, isto é, no mesmo patamar que estava no início do ano. Nossa
política monetária segue inflacionária, a fiscal então… (política fiscal
provavelmente daria mais uma infinidade de posts)
A conclusão é
que o cenário não está bom e não deve melhorar. O fato do ano de 2014 ser um
ano eleitoral vai impedir uma política monetária firme para controle da
inflação. A meta oficial já não é 4,5% e nossa economia indexada vai propagar
esta inflação por alguns longos anos. Comprar dólar como investimento hoje em
dia não me parece uma má idéia.
sábado, 13 de julho de 2013
Economia e Clima: Evidências empíricas de que o clima pode afetar o nível de desenvolvimento econômico
Imagine a seguinte situação: você é um extraterrestre, e circula o planeta Terra algumas vezes antes de escolher um lugar para pousar. O que você procura? Você é um ET exigente, quer um local bem desenvolvido, de preferência com vizinhos de semelhante nível social, ricos e que gostem de jogar golfe e beber vinhos que custem mais de 1000 dolares a garrafa. Além disso, você veio de um planeta quente o ano inteiro e curte muito uma praia e a Dona ET é bem friorenta, então você também vai procurar por um lugar de preferência com clima quente o ano todo.
Pois bem, os sistemas de sua nave especial fizeram uma varredura bem detalhada e definiram bem os lugares que você deve descer e se instalar para ter uma qualidade de vida excelente e acesso a todos os bens materiais que a humanidade pode lhe oferecer:
Indice de Desenvolvimento Humano - 2013
Fonte: ONU
Pelo mapa acima está bem claro… para usufruir de tudo que a vida tem de bom e de melhor como um ET da classe A, você deve se instalar nos territórios azuis escuros do mapa.
Mas a decisão não está completa, você não suportaria regiões com estações bem definidas, você precisa de uma região quente o ano inteiro. Eis que seu sistema de varredura lhe apresenta um Segundo mapa:
Mapa de Temperatura Mundial
Fonte: Mapping Service
Segundo os resultados o resultado indicativo é para que você se instale nas regiões alaranjadas e mais avermelhadas do planeta. O que seria interessante pois com sol o ano inteiro a produção de alimentos não será um problema.
Bom, se você se importar muito em ter seu carrão de luxo e beber vinhos caros e a Dona ET ficar te perturbando porque não vai aguentar o frio, você só tem uma solução… Ou procura uma esposa terrestre ou vá procurar outro planeta! Isso mesmo, aqui neste planeta parece haver uma correlação grande entre invernos rigorosos e o índice de desenvolvimento de um país.
Para alguém de fora, o resultado é perturbador. Como pode países assim serem tão desenvolvidos? São países onde não se planta nada durante boa parte do ano e alguns dias não é possível nem sair de casa para ir para escola ou trabalho.
O argumento do subdesenvolvimento por conta de uma colonização por exploração e suas consequências não parecem fazer tanto sentido. Se o clima favorável fosse positivo ao desenvolvimento, provavelmente os povos “equatoriais” teriam se desenvolvido antes e se tornado colonizadores e não colonizados.
Haveria então uma influência do clima em fatores comportamentais destas sociedades que levam naturalmente a um nível superior de desenvolvimento? A resposta parece ser SIM. A diferença básica parece ser a noção de poupança. Sociedades que se desenvolveram em climas mais hostis tiveram de criar a noção coletiva de poupança e gestão de riqueza no tempo para que sobrevivessem.
Quem nunca leu a fábula da cigarra e da formiga? Sob um ponto de vista antropológico parece ser bem claro que ao longo de milênios as sociedades que se desenvolviam em clima equatorial viviam basicamente em subsistência. Não havia necessidade de se preocupar com o amanhã ou se preparar para ele. Não era importante acumular riqueza! O amanhã era sempre um dia igual ao dia de hoje, sem mais nem menos. Já sociedades que se desenvolveram com variações climáticas mais intensas tiveram naturalmente que planejar o amanhã. Criou-se nestas sociedades uma noção importante sobre o tempo, e o diferente valor dos bens ao longo do tempo (noção de juros).
Este padrão comportamental parece claramente ser uma vantagem competitiva para o desenvolvimento destas nações. Utilizando o que foi dito no Post de 9 de julho, parece claro que o governo destes países desenvolvidos tem uma função objetivo um pouco mais centrada no longo prazo. Eles sabem o valor no tempo da produção e de suas ações, pois ao longo de gerações e gerações tiveram de saber administrar a produção e bens para os invernos vindouros.
Já nações “equatoriais” parecem sempre perdidas na administração do longo prazo. Sempre perdidas na administração dos recursos no tempo (mesmo com juros altos, poupam pouco). Vivem basicamente sustentando suas necessidades correntes e falta planejamento. Impressionante como essa influência do clima no índice de desenvolvimento parece ser tão preciso até quando analisamos de forma mais localizada. Como quando analisamos o desenvolvimento de diferentes regiões do Brasil. Ou ter no continente africano a Africa do Sul como país mais desenvolvido.
Então é isso? Sob um ponto de vista antropológico estamos fadados ao subdesenvolvimento eterno? Não acredito que seja verdade. Acredito que se tivermos consciência de que padrões comportamentais são importantes para o desenvolvimento podemos tomar ações que nos levem nesta direção. Voltando para a economia brasileira entretanto, acredito que não estamos no caminho certo. Estamos agindo como sempre agimos… gerações após gerações. Temos o aumento expressivo do dispêndio para despesas correntes (com programas sociais que só saciam o consumo presente e não preparam nada para o longo prazo). Temos também baixa taxa de poupança e investimento. Tudo isto nos manterá em curso contrário ao desenvolvimento. A vantage é que espantamos qualquer possibilidade de sermos invadidos por um bando de ETs playboys e suas naves de luxo.
sexta-feira, 12 de julho de 2013
Bolha Imobiliária I: Indícios de Mercado
Este é um tópico polêmico e a mídia econômica dificilmente aborda o assunto. Relatórios normalmente são viesados pois são contratados e divulgados por imobiliárias, SECOVIs e construtoras. Só temos uma solução então, vamos olhar os dados!
Aí esbarramos no segundo problema. No Brasil temos uma carência muito grande de dados do Mercado Imobiliário. Não existem estatísticas confiáveis do número e valor dos negócios realizados. Dados sobre alavancagem via crédito são limitados pois o Brasil é o único país que tem a cultura de empreendimentos parcialmente financiados por consumidores e investidores “na planta”. Isto sem contar o financiamento informal, entre parentes e relativos (comum em países com juros nominal elevado). Enfim, tentar analisar o Mercado Imobiliário brasileiro é um grande desafio. A falta de dados confiáveis é perfeita para que se possa auferir basicamente qualquer conclusão que se queira, basta escolher os dados certos a serem analisados.
Pois bem, esta análise vai procurar se ater a dados que são irrefutáveis. Em economia existe uma fonte de informação que resume basicamente todas as informações disponíveis no mercado em uma única linguagem: PREÇOS.
Fato: Preços de Imóveis no Brasil nos principais centros urbanos estão altos.
Pergunta: Existe uma Bolha Imobiliária no Brasil?
Vamos perguntar ao Mercado, e ele nos responderá o que acha na linguagem de preços. Abaixo vemos um gráfico comparativo da evolução de preços do índice FIPE-ZAP de Rio de Janeiro e São Paulo e comparamos com um índice de valorização das ações de quatro grandes empresas do setor imobiliário: PDG, Gafisa, Cyrela e Brookfield. Pela limitação que temos de dados do FIPE-ZAP, o historico se inicia em 2008.
Fonte: FIPE e Bloomberg
Ao analisarmos os dados acima, observamos claramente que há uma incoerência neste Mercado a partir de 2011. Empresas que observam uma alta vertiginosa e constante de seu principal produto de venda, deveriam experimentar valorização semelhante. Observamos que, de fato, as ações das empresas em questão experimentaram valorização após o estouro da Bolha Imobiliária Americana (out-2008), acompanhando o movimento de alta do índice FIPE-ZAP até meados de jan-11.
O espantoso neste gráfico é observar os dados a partir de 2011! Observe que as ações de empresas do setor imobiliário experimentam desde então quedas acentuadas! No hemisfério norte do gráfico o índice FIPE-ZAP acelera alta e sobe como se pertencesse a outro mundo. A distorção é tão grande que parece que estamos comparando setores distintos e negativamente correlacionados!
Contra fatos, não há argumentos: de jan-08 a jun-13 observamos as seguintes variações:
Como é possível que empresas que tem uma valoração do preço de seus produtos de 300% em 5 anos, experimentem quedas tão drasticas em seu valor? Já sei, o preço do produto nos dá apenas uma noção na melhora das receitas, mas não aponta para o crescimento dos custos! Era de se esperar então que para tamanha queda nas cotações o custo de construção civil tivesse aumentado muito acima do FIPE-ZAP.
Pasmem, Segundo dados do Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil – SINAPI do IBGE, os custos de jan-08 a jun-13 subiram 146,9%. Portanto, o mercado está vendo alguma coisa que os anunciantes do FIPE-ZAP não estão vendo.
Fonte: http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/indicadores/precos/sinapi/defaultindice.shtm
Alguém pode argumentar que fui tendencioso. Apesar das empresas selecionadas serem empresas de grande porte do setor, alguém pode argumentar de que eu posso ter selecionado apenas as empresas com desempenho ruim. Vamos então olhar dois indices agregados do setor: O IMOB – índice que reúne as empresas do setor imobiliário listadas na Bovespa e o IFIX – índice dos fundos imobiliários negociados em bolsa.
O IFIX foi lançado em dez-10, portanto vamos avaliar com este índice justamente o periodo em que começou o descolamento dos preços anunciados no FIPE-ZAP para o valuation de Mercado para ativos do setor imobiliário.
Fonte: FIPE e Bloomberg
Como podemos observar no gráfico acima, tanto o índice IMOB quanto o IFIX descolaram do índice FIPE-ZAP. Importante observarmos que fundos imobiliários, ao contrário de ações, não são como as empresas do IMOB. Os fundos imobiliários são na verdade cotas de imóveis!!! Ou seja, a queda acentuada do índice IFIX representa uma queda real no valor dos imóveis de Fev-13 até o momento! De jan-13 até agora o IMOB já caiu 24,1% enquanto o IFIX caiu 12,4%!
A conclusão a partir dos fatos é de que não é o Blog Deseconomia Brasileira que diz haver uma Bolha Imobiliária, não é nenhum “consultor imobiliário” que diz isso. E não espere que eles o digam. Nos Estados Unidos a Bolha foi negada por autoridades, bancos e mídia até o momento em que efetivamente estourou. Um dado interessante e o ultimo a ser postado é o gráfico do índice S&P Real Estate. Este é um índice similar ao IMOB, mas para o Mercado Americano.
Fonte: Bloomberg
O gráfico acima mostra que o Mercado de ações por ser muito mais liquido que o Mercado de imóveis reage antecipadamente. No caso Americano as ações do setor caíram 30% de seu topo historico em um horizonte de aproximadamente 20 meses até que efetivamente os agentes percebessem que a Bolha Imobiliária havia estourado, levando a fase de desespero e quedas ainda mais acentuadas no Mercado Imobiliário.
A conclusão portanto, é que a leitura dos preços de Mercado no Brasil apontam fortes indícios de estarmos na fase final do estouro de uma Bolha Imobiliária. As distorções econômicas abordadas em posts anteriores demonstram o ambiente perfeito para a proliferação de uma Bolha. O cenário projetado daqui pra frente é propício para seu estouro: alta inflação, elevação dos juros/redução de liquidez e aumento de desemprego. Já temos motivos suficientes para nos preocupar com a economia agora, olhando o “time frame” de estouro da Bolha Imobiliária Americana… Imagina depois da Copa?
terça-feira, 9 de julho de 2013
Se queremos ficar mais ricos, por que não tomamos o rumo que nos leva à esta direção?
Aproveitando um pouco os conceitos
do ultimo post vamos analisar o porque do Brasil colecionar em sua história
econômica décadas perdidas. Se faz parte do objetivo de qualquer Nação se
desenvolver, e todos sabemos disso, como puderam haver desvios nesta direção?
Primeiramente é necessário
discorrermos sobre alguma espécie de definição de desenvolvimento. Grosso modo
vou separar aqui o desenvolvimento em 3 dimensões básicas: Renda, Riqueza e
Fatores Sociológicos. Renda definida
como o “fluxo” (PIB) e Riqueza definida como a acumulação de capital (que a
grosso modo determina a capacidade de gerar renda no longo prazo). Como Fatores
Sociológicos defino itens que geram bem estar coletivo como preservação dos
direitos fundamentais do homem, direito a liberdade, segurança, etc.
Pois bem, uma vez definido o conceito
de desenvolvimento que aqui colocamos, deveríamos supor que a função objetivo
de qualquer governo fosse de alguma forma maximizar o desenvolvimento. Qualquer governo deveria ter por objetivo
principal a Maximização do Bem-Estar Social. A pergunta é: Isto ocorre na
prática? É realmente a função objetivo dos governos a maximização do Bem-Estar
Social?
A resposta é um sonoro NÃO. Na estrutura social e política que o Brasil
se encontra a função objetivo do governo brasileiro (e aqui coloco de forma generica,
pois independe de esfera de governo, partido ou ideologia, situação ou
oposição) NÃO é de maximização do Bem-Estar Social. Dois dos itens que definem
o desenvolvimento acima só são impactados por políticas econômicas no Longo
Prazo: Riqueza e Fatores Sociológicos. Votos são resultados de curto prazo e
memória curta. A função objetivo de
qualquer governo brasileiro é a maximização da SENSAÇÃO de Bem-Estar Social de
curto prazo.
Mas qual a diferença disto? É
simples. O Bem-Estar de um índividuo não é o seu Bem-Estar atual, é a soma do
seu Bem-Estar até o fim de sua vida “de certa forma” descontado a valor
presente. Como uma agregação de índividuos, o Bem-Estar de uma Nação deveria
ser mensurado como o Valor Presente do bem estar de gerações e gerações.
Pois bem, a SENSAÇÃO de Bem-Estar
Social é o Bem-Estar corrente, de curto prazo, e ele pode perfeitamente ser maximizado em detrimento
da maximização do Bem-Estar Geral, ou seja, em detrimento do desenvolvimento de
uma nação. E no fundo, é isso que tem
ocorrido com a condução da economia brasileira, década perdida após década
perdida.
A SENSAÇÃO de Bem-Estar Social é
dada por: Renda atual (PIB), Riqueza e Fatores Sociologicos. O governo e sua
estrutura normalmente são em parte resultantes dos Fatores Sociologicos
pre-existentes. A política econômica voltada para maximização da Riqueza (estoque)
só tem resultado no Bem-Estar Social a mais longo prazo. Portanto, para
maximização da SENSAÇÃO de Bem-Estar Social resta ao governo uma política
econômica voltada única e exclusivamente à maximização da Renda atual (PIB).
As consequências disto são
terríveis. Basicamente o que os governos brasileiros fazem ano após ano é o
comprometimento da Riqueza da Nação (“estoque”) para inflar ao máximo a renda
presente, ou PIB (“fluxo”). A busca desenfreada por maximização da SENSAÇÃO de
Bem-Estar de curto prazo gera ações das mais absurdas, que estamos mais do que
cansados de observar:
-
Toda sorte de endividamento (publico
e privado) para financiar gastos correntes. Em governos anteriores o vetor de
endividamento foi basicamente publico e a forma de sentirmos isso permanece até
hoje na estrutura de nossa economia. Sempre existiu uma carga tributária
elevadíssima e um sistema tributário
extremamente complexo e ineficiente.
-
O governo atual alterou apenas
um pouco esta dinâmica, fazendo transparecer que o vetor de endividamento seja
mais Privado. Na prática, não o é. Utiliza-se os Bancos Estatais para forçar um
aumento de crédito sem precedentes com Caixa e Banco do Brasil despejando
crédito em pessoas com duvidosa capacidade de pagamento. E por que não o nosso
querido BNDES também emprestando para pessoas com duvidosa capacidade de
pagamento, como nosso Warren Buffet tupiniquim Eike Batista.
-
Contabilidade Criativa: Bom,
esse é um termo interessante para definir basicamente uma coisa do tipo: como
tirar dinheiro da bolsa de sua mulher (população), não deixar ela ver (não
publicar a dívida) e mostrar uma situação no azul no fim do mês pra Sogra
(Mercado Financeiro e Comunidade Internacional)
-
Se não se pode controlar alguma
coisa, mude a coisa… Basicamente é como funciona hoje o nosso regime de Bandas
de Inflação. É Simples… você tem a inflação de qualquer brasileiro que varia de
6,5% a algumas centenas de %... e o índice de inflação corrente é sempre
definido como o limite inferior desta banda, basta alterar o índice, controlar
preços de combustíveis, alterar contratos de concessões de energia… Pouco
importa que a minha infação seja de 20%, a sua que está lendo seja de 30%... O
que importa é que definamos o IPCA de forma que ele sempre dê o menor índice de
inlfação que um brasileiro poderia estar exposto se mudasse seus padrões de consumo.
Como o PIB é medido em termos reais, uma inflção de 20% jogaria nosso PIB em
termos reais no buraco.
Essa é a nossa política econômica, ela não é a atual, ela se
perpetua ao longo de décadas e décadas, apenas com algumas nuances diferentes. O fato é, essa função objetivo do governo
quando maximizada bem, gera bastante voto… Será que um dia vamos conseguir
colocar uma função objetiva sueca para o governo tupiniquim maximizar? Ou vamos
continuar décadas e mais décadas sacrificando o desenvolvimento da Nação por um
Pibinho maroto?
domingo, 7 de julho de 2013
O Sonho Brasileiro acabou: Por que a Economia Brasileira caminha para a recessão?
A Economia Brasileira experimentou
praticamente uma década de crescimento econômico. Em grande parte, muito mais
por condições exógenas do que por mudanças estruturais de sua economia. Aqui
afirmo que este ciclo está com os dias contados e vamos explicar o porque.
Em primeiro lugar é muito importante
estabelecer aqui a diferenciação entre “estoque” e “fluxo”. Apesar de ser
fundamental para o compreender o funcionamento de uma economia, a ênfase na
diferenciação entre estes dois conceitos não são difundidos nas principais
escolas de economia e na mídia econômica. Talvez exista uma razão sociológica
para não se abordar mais firmemente a diferença entre os dois conceitos. Mas
isto, é tópico para um outro Post…
Pois bem, PIB é fluxo. A riqueza de
um país é estoque! Analogamente, seu salário é seu PIB, seu fluxo. Seu Patrimônio,
é estoque. Ora, se você por uma década percebeu um salário bem alto, por estar
trabalhando em cargo gerencial em uma multinacional exportadora de commodities,
seu fluxo (PIB) está alto. Isto não significa que você está rico! E tampouco
significa que sua riqueza está aumentando consideravelmente.
Ora, observe que a pujança da empresa
onde você trabalha não depende diretamente dela mesma. Em um Mercado de
commodities sua empresa é tomadora de preço. Simplesmente estão pagando mais
caro no que você vende e durante este periodo seu fluxo é alto! Se você utiliza
todo este fluxo para consumo, sua “sensação”
de riqueza aumenta, mas você não está mais rico. Se você não investe o
suficiente deste seu fluxo, quando o negócio da empresa onde trabalha tiver
desempenho pior, você pode perder seu emprego, se não investiu o que acontece?
Isso mesmo, se não formou estoque, riqueza, você está pobre!
Pois bem, a Economia Brasileira hoje
se encontra em uma situação parecida. A percepção da população brasileira é de
que estamos consideravelmente mais ricos! Anos de crescimento do “fluxo” (PIB)
geram a sensação de que estamos realmente mais ricos. Mas será que estamos
mesmo?
O motivo pelo qual a Economia
Brasileira caminha para recessão é simples: falta de competitividade.
Crescimento, se não baseado em ganho de produtividade não aumenta riqueza de um
país de forma sustentável. Na analogia acima, não importa que você em seu cargo
gerencial de uma empresa de commodities produza a mesma coisa que em anos
anteriores, se estiverem pagando 50% menos na commoditie, o “fluxo” percebido
por sua empresa vai cair. Provavelmente seu bonus anual cairá, com sorte
manterá seu emprego.
Perdemos ao longo dos últimos anos a
chance de aproveitar o ciclo favorável de excesso de liquidez e ciclo de alta de
preços de commodities para, com o “fluxo” crescente, simplesmente: Investir!
Investir em infra-estrutura, educação e tecnologia.
O que é pior, utilizamos mal o “fluxo”,
criamos uma sensação de “riqueza” falsa, baseado em um consumo desenfreado
durante os anos de excesso de liquidez e termos de troca favoráveis (ciclo de
commodities). Geramos bolhas (através de crédito gastando o “fluxo” futuro
incerto e que provavelmente não teremos!), nossa riqueza real não é aquela que
percebemos hoje. Mal temos a capacidade de gerar o mesmo “fluxo” de anos
anteriores. A alocação dos recursos foi distorcida em diversos setores da economia.
Com isto, o crescimento não é sustentável e caminhamos para anos de “vacas
magras”, com muita sorte crescimento pífio do PIB, mas muito provavelmente:
Recessão.
Por que o “fluxo” dos últimos anos
não pode continuar? Por que não podemos continuar recebendo nosso “salário
gordo” (PIB)?
Porque tudo indica que o ciclo de excesso
de liquidez mundial está com os dias contados. Indícios das maiores economias
do mundo (EUA, China e Japão) apontam para uma redução de liquidez. A economia
chinesa deve crescer em ritmo mais lento, os preços de commodities já cairam
bastante e muito provavelmente o ciclo de alta de commodities acabou.
Conclusão, o tão mais rico que nos
sentimos hoje só vai aumentar a sensação de pobreza num futuro próximo. Vamos observar
que durante este periodo não acumulamos riqueza, apenas gastamos mais e mal
sacrificando o futuro. Essa é nossa deseconomia brasileira.
Primeiro Post
Pessoal,
O primeiro post é para explicar o sentido do Blog. A idéia é que não seja mais um Blog sobre economia, ou um Blog para replicar o que todos nós temos acessos via jornais, TV e internet.
Os tópicos aqui colocados serão sempre: apolíticos, independentes e originais. Buscarei abordar temas que por alguma razão não são discutidos ou são passados de forma muito singela pela midia econômica.
Não tomarei partido aqui de escolas de economia (keynesianos, marxistas, neoliberais, escola austríaca...). Os textos aqui publicados para reflexão terão como objetivo o pragmatismo econômico, deixemos a retórica e as discussões sem fim para a academia.
Em virtude da agenda cheia, vou procurar escrever no blog ao menos uma vez por semana. Aguardando boas idéias para o próximo post! Até lá.
O primeiro post é para explicar o sentido do Blog. A idéia é que não seja mais um Blog sobre economia, ou um Blog para replicar o que todos nós temos acessos via jornais, TV e internet.
Os tópicos aqui colocados serão sempre: apolíticos, independentes e originais. Buscarei abordar temas que por alguma razão não são discutidos ou são passados de forma muito singela pela midia econômica.
Não tomarei partido aqui de escolas de economia (keynesianos, marxistas, neoliberais, escola austríaca...). Os textos aqui publicados para reflexão terão como objetivo o pragmatismo econômico, deixemos a retórica e as discussões sem fim para a academia.
Em virtude da agenda cheia, vou procurar escrever no blog ao menos uma vez por semana. Aguardando boas idéias para o próximo post! Até lá.
Assinar:
Postagens (Atom)